世界各国通过选择、采纳土地物权变动生效的四种主要立法体例——物权形式主义[1]、债权形式主义、债权意思主义和托伦斯主义，并结合各自国家的文化习俗、社会经济发展状况，建立了各具特色的土地登记制度。这些土地登记制度一般被理论界依其内容、效力等概括为三种模式：契据登记制（建立在债权意思主义立法例的基础上），权利登记制（建立在物权形式主义或债权形式主义立法例的基础上）和托伦斯登记制（建立在托伦斯主义立法例的基础上），其中权利登记制和托伦斯登记制又被统称为产权登记模式。 

一、契据登记制（System of Registration of Deeds）  

    契据登记制由法国首创，因而又被称为法国登记制或登记对抗主义、登记公示主义。目前采用契据登记制的国家和地区主要有法国、日本、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、丹麦、加拿大一些地区、巴西、拉美的大多数国家及美国的大多数州，我国的香港和澳门等。  

    按照这种登记制度，土地物权的取得、丧失及变更，经当事人订立契据即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。由国家设立的登记机关，只需要迳依契据所载内容将其登记于土地登记簿上，以便利害关系人了解土地权利状况。契据登记制实质上是对有关土地交易的状况做出记载，它所反映的是土地交易的动态过程。其主要特点为：  

    1．采用意思主义立法[2][3]。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。  

    2．采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。  

    3．登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。  

    4．登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。  

    5．登记簿的编成采取人的编成主义（Prinzip desporsonen foliuncs）。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。  

    6．不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。  

    7．土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。  
    
    契据登记不发生权利生效的效果，登记机关仅仅是为当事人变动土地权利提供公开化服务，这表明国家对于土地物权关系的干预程度较低。同时，契据登记制实行形式审查，因而登记手续比较简单。在契据登记制度中，由于登记是当事人之间变动土地财产权的行为公开化，因而可以使登记取得对抗第三人的效力。这种效力的存在，对于土地产权的维护和交易安全的实现都可以起到一定的作用。但是，契据登记对土地产权变动的有效性不产生任何效果，且登记簿不具有公信力，因此，第三人信赖登记仍然可能存在一定的交易风险，因而，这种制度在交易安全的保护方面仍然存在一定的局限性。