（07卷三任选 ）2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答94-96题。

94．如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：

A．王某无权请求丁某返还房屋

B．王某有权请求丁某返还房屋

C．小王无权请求丁某返还房屋

D．小王有权请求丁某返还房屋

答案：AC

解析：

（1）“丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。”虽然尚未过户给丁某，但使用权已经移交给丁某，因此丁某将房屋出租给叶某是有效的。

（2）王某生前，房屋尚未过户给丁某，王某是所有权人，但对其房屋，其负担的债务是：“将房屋所有权转移给丁某”。“交付占有”是其已经履行的一项具体债务。因此应当选择A。

（3）《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”条文中的继承包括法定继承和遗嘱继承。法定继承、遗嘱继承、受遗赠，在被继承人、遗赠人死亡时，继承人、受遗赠人对遗产为既得权（见物权法夜话）。也就是说，尽管没有登记在小王名下，小王对该房屋的所有权，已经是既得权。

（4）小王在取得房屋的所有权的同时，承受了该房屋之上的债务。因此选择C。

 

95．如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：

A．杜某无权请求丁某返还房屋

B．杜某有权请求丁某返还房屋

C．杜某无权请求叶某返还房屋

D．杜某有权请求叶某返还房屋

答案：BC

解析：

（1）杜某是物权，物权是对世权，因此有权请求丁某返还房屋。B当选。

（2）所有权变动不能击破（有效的）租赁，因此C项当选。

　　

96．关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：

A．交付标的物是房屋买卖合同的有效要件

B．小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某

C．房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力

D．该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料

答案：BCD。

解析：

（1） 依据《物权法》第15条，排除A。

（2）我在物权法夜话中谈到：

《物权法》有三条物权变动的特别规定，这三条是显而易见的重点。

其一：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力（28条）。

其二：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（29条）。   

其三：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（30条）。 

 依据以上三种情况规定享有物权的，处分该不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力（31条）。

第一种情况，是因公法行为引起物权变动；第二种情况，是因事件或单方法律行为（遗嘱）生效引起物权变动；第三种情况是因为事实行为引起物权变动。

三种情况中的不动产都脱离了公示（不动产登记）。因此，31条就以“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，来限制物权人的处分权。目的是保护交易安全。——依据以上分析，选择B。

（3）《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”故选择C。当然根据《物权法》第17条也能推出正确答案（见物权法夜话）。

（4）《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机关应当提供。”故选择D。

（07卷三单12）甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？

A．小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

B．甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

C．甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑

D．甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

解析：

1.甲公司的“地”，是住宅建设用地使用权，甲公司是地役权人，甲公司将房屋及使用权转让给了业主，业主对住宅建设用地使用权是共有（依据《物权法》第105条）。即是说，业主是地役权合同的当事人，是地役权人，甲公司因转让行为已经退出了地役权法律关系。故排除B和C。

2.我在《物权法夜话》中说：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人（158条）。据此，地役权设立，采登记对抗主义。“不得对抗善意第三人”可以分三层解释：（1）“第三人”，是指受让供役地的土地使用权及属于供役地建筑物所有权的人。（2）“善意”，指第三人不知受让的土地使用权、建筑物上负担有地役权。（3）“不得对抗”，是指不得使其负担义务。

我在讲课时也强调，地役权是否登记，对受让需役地的人无所谓，并不影响受让人的权利。而是否要让地役权义务人那块“地”（供役地）的受让人负担义务，则要看是否登记，在没有登记的时候，要看受让人是否为善意。

从以上分析来看，应当选择A，排除D。

3.本案没有给是否登记的条件，是因为需役地的转让，是否登记并不影响结论。

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