“中国房地产的问题，不是税的问题”记者近日就物业税这一话题，采访了南京大学法学院的黄秀梅副教授。

　　黄秀梅教授认为，当前的中国房地产市场，税费问题不是房价高涨的核心问题。开征物业税取消名目繁多的各种收费，客观上应当能够降低房地产价格。但是物业税是否能够“药到病除”，使房价出现预期之中的降幅？还是值得高度关注的问题。

　　开征物业税

　　抑制了交易量而不是价格

　　从长远来看，物业税无法真正起到降低房价，稳定市场的根本作用。房价也无法回落到人们心理预期的水平。

　　物业税的实质在于把包括土地出让金在内的税费均摊成70份（以住宅为例），按年收费，这样在房产交易环节产品成本将大幅降低。但房地产开发成本的降低，不一定必然导致房价的降低，因为物业税只是从开发成本的角度影响价格。然而，住房价格高低的影响因素是多方面的，土地的供应、价值规律决定的供求关系、居民的收入水平以及由收入水平决定的有效需求。在市场垄断程度很高的情况下，税收成本必定被转嫁给在交易中处于弱势一方，从而物业税课征的结果是抑制了交易量而不是价格。

　　另外，黄秀梅教授还指出，从物业税对世界其他国家和地区房地产市场的影响来看，开征物业税，房价也并非就非常平稳。如：香港、英联邦国家和美国都征收了物业税，但最近几年英联邦各国房价也涨得很快。在这一点上，物业税或许起到的是社会财富再分配的作用，但并没有抑制房地产市场价格的功能。就我国而言，从税收的功能来看，我国税收的收入功能相对更为突出，而作为经济杠杆的调节作用并不明显，现行房地产税收体系中的许多税就是如此。

　　房地产市场急需

　　市场经济下的供需调控

　　房地产市场无论如何调控，市场经济条件下，依然要受市场规律制约。从目前的市场供求关系来看，房地产市场依然有着巨大的需求空间。城镇化带来的大量进入城市的农民，异地就业的大学生毕业生……这些都是住房的刚性需求者。在需求无法满足的情况下，房价仍会居高不下。因此，从政府的角度来说，政府对土地控制权力的适当让渡，提供更多的廉租住房、经适房以满足需求，真正地减缓了市场压力，房地产市场才能降温。

　　这一点上，香港的做法很值得我们参考。政府提供大量的廉租房，供暂时没有能力买房的人入住，例如大学毕业生。当大学毕业生具备了一定经济实力，不再符合廉租房条件，再自主买房。这样房地产市场就处于一个良性的循环当中。

　　另一方面，土地环节聚集了大量的房屋开发成本，导致房价难以降下来。拿地的高成本，施工过程中的层层发包转包等费用，都无形中增加了最后“产品”的价格。这些成本最终滚雪球般转嫁到消费者身上。如果征收物业税以后，没有降低这部分费用，对于买方人来说是不公平的。

　　此外，较高的居民私有住房比例也是造成高房价的一个原因。据一项调查统计显示，05年中国居民私有住房的比例已经达到72.8%，这一比例超过了很多发达国家的水平。根据丰业银行的统计资料显示：加拿大房屋私有率为67%、美国房屋私有率为69%，而欧洲一些国家的住房私有率则维持在40%左右。相对于注重私有化的西方发达国家而言，中国却拥有如此高的住房私有率不禁让人惊叹。这与中国人传统的消费观是分不开的。但是在这样一个人口庞大的国家，想做到“人人有其房”，房价在短期内降下来恐怕是不乐观的。

　　物业税的法理思考

　　真正的受益者是谁？

　　尽管《物权法》的出台为纳税人拥有房产的土地使用权提供了法律保障，但根据我国现行的土地制度，土地的真正所有者仍是国家，政府一方面作为土地所有者的代表，一方面又承担土地市场管理者的职能，同时还是物业税的征收机关和受益者，在这样一个前提下，如果没有一整套科学完善的物业税收法律制度、公正的评估体制以及相应的纳税人权利救济制度，就会为地方政府滥用税权或进行权力寻租提供极为便利的条件。